以前，我也犯过类似的错。
过去，我们是怎么看楼市的，说实话——高高在上。
怎么讲？过去十几年，中国房地产一直在算“大账”：
GDP增长多少？ 土地财政多少？ 房企销售额多少？ 城市又扩了几个新区？ 哪个城市卖地超过2000亿，哪个楼盘又万人摇了，M2增速、LPR基点、去化周期、土拍溢价率……
全部都是这些大账，没有一点属于老百姓的小账。
但普通人关心的是：月供能不能少还一点？买房能不能少交几万的税？店铺租金能不能降下来？孩子上学买房压力能不能小一点？
直到这两年，风向变了。
这届政策终于不喊口号了，开始老老实实算普通人看得见的账。
1
这届政策，不再只救楼市，而是救普通人的现金流。
以前，老百姓在乎涨了多少，跌了多少，心心念念的全都是几十万、几百万，乃至上千万的大账。
现在，嘿，契税少了几千，个税少了几千，增值税全省了，全是口袋里实实在在少掏出去的真金白银。
前一段主卧和客厅的窗帘老旧了，媳妇儿嫌不好看，就在老家县城定做了2扇窗帘，3000出头，质地还可以，送货安装。女人挑款式、挑颜色，我就跟在一旁老板闲聊。
前几年店铺租金是4万8，去年降到了2万5，省了2万3。
他跟我说，自从口罩后县城房租就降了不少，一是口罩，二是人都跑到县城新区了，店铺所在的街道比之前冷清多了，三是实体越来越难做，附近转让出租的很多。
其实窗帘生意也不好，这是典型的夫妻店，扣掉房租、水电、油费，老板伸了2根手指头。这个收入在县城还可以。
老板说：“生意没有以前好了，但是房租少了一半，不焦虑了。”
为什么？举个例子，以前营业额25万，房租4.8万，去掉人工、水电、库存，利润越来越薄。现在营业额可能只有20万，但是房租2.5万，假设成本一样，少出去2.3万，实际上家庭现金流并没有恶化。
这就是“小账”的价值： 在收入承压时，降低刚性支出，就是变相增加收入。
商铺租金的回落，本质上在帮小生意人“减负”，不用再给房东打工了。
所以房地产调整的结果，不是所有人变有钱了，但很多人的压力变小了。
少还点房贷、少交点房租，这本身就是在修复一个家庭的资产负债表。
2
过去房地产一个很大的问题，是只会算大账。但普通人过日子，看的是小账。
房价涨跌100万，可能离很多人很远。
但少交2万税，少付2万房租，房贷少几百，才是真正落到银行卡里的变化。
老百姓不关心出台了什么政策，房价到底控制住没有，哪个城市又有地王了，保利华润中海的销售额超过2000亿，70城多了几个涨的少了几个跌的……根本不关心。
算大账是上面的事，老百姓只管自己的小账。
比如税费。这是被很多人忽略的一点。
2026年1月1日起，郑州住房持有不满2年的增值税税率从5%降至3%。总价100万的房子，不满2年卖，增值税从5万降到3万，少了2万。总价200万的房子，省4万以上。
契税方面，首套140㎡以下税率1%，二套140㎡以下也是1%——一套200万的房子，二套契税比过去少交2万。
个税方面，满五唯一的房子零税费；满五不唯一的按总价1%或差额20%二选一。加上换房退税政策延续，一笔交易下来，少则省1-2万，多则省几万甚至十几万。
过去买房，契税、个税、增值税，像三座大山一样，动辄几万、十几，这些不像房贷可以贷款，要真金白银拿出来的，对吃饭还要纠结10块还是15块的老百姓，几万绝对不是小事。
这笔钱，足够买一辆不错的代步车，买几套不错的衣服，一年吃好几次大餐，或者一家人旅游一下。
很多人以为：“经济不好，收入下降，大家一定更穷。”
但也有可能，一个家庭的财富，不只取决于赚了多少钱，还取决于花出去多少钱。
收入下降10%，如果支出下降20%，生活压力反而降低。
对于千万级家庭来说，一年少了几千几万，只是一个数字。但对于普通家庭，可能就是孩子一年的补习费，一家半年的生活费。
房地产政策真正落到普通人身上，不是靠一句“支持发展”，而是让你买房时实打实少交几万块税费。
3
最近几年，县城学区很吃香。
拿我举例，我所在的县城，老家人买学区房的很多。
其实道理也很简单，学区房不贵了。
有3个堂哥在县城买房，一个是买了本地开发商的次新房，就近划片的是一所头部小学，也是我的母校，单价5000，140多平算下来总价70多万，装修花了20多万；
另外2个堂哥买的房子很像，都是房龄不新不旧的电梯房，十几层高，品质算不上特别好。但是因为在县城中心，这几年一直在搞城市更新，道路翻新了，外立面重刷了，还建了公园，再加上旁边就是县城数一数二的小学+初中，几所高中也离得不远，只要孩子成绩不是太差，完全可以12年一站式。房子也不贵，100-130平差不多25-35万，再花15万装修，自住还是非常舒服的。
要知道，县城房价最高的时候，新房最高9000-1万出头，学区房单价也在5000-6000之间，即使是老破小都得3000+，现在基本腰斩了，用以往一半的价格买到，还是非常划算的。
当房子剥离了金融属性，学区房也迎来了真正的降温。
大城市买学区房，投资居多，但是在县城，买学区房不是为了投资，而是为了孩子教育。
一个普通工薪家庭，凑个首付，每个月还房贷也就1000出头，就能让孩子安安稳稳地读上当地最好的学校，哪个家长不开心啊？
4
其实我有点感慨，今天没有讲政策、讲利好、讲触底、讲地王、讲又涨了多少。
你讲XX城卖地突破2000亿，深圳地王突破10万，杭州望天际验资需要上千万，广州豪宅一次开盘买1、200亿，讲的吐沫横飞，天花乱坠，老百姓听完肯定头蒙啊：
哥，我的月供能少还几百？
我们习惯了用投资的逻辑去衡量房子，看的是杠杆、是涨幅、是资产规模。但现在，政策开始用消费品的逻辑去重塑市场，看的是居住成本、是生活压力、是一个家庭具体能省下多少钱。
这些数字加起来，就是普通人实打实能落袋的好处。
房价涨不涨，老百姓控制不了；但月供少几百、税费省几万，是实打实能感受到的。
政策不再教你加杠杆赌涨跌，而是帮你在花钱的时候少掏点。
这才是普通人真正想要的。
THE END
来源：米宅（ID：MizhaiPlus）
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